¿Quién debe reparar el calentador de agua en una vivienda alquilada?

Son las siete de la mañana, te metes a la ducha y el agua sale helada. El calentador de gas que nunca dio guerra ha decidido jubilarse. Tu primer impulso es llamar al casero, pero en el fondo ya sabes lo que va a pasar: te dirá que lo mires tú, que será una tontería, que él no tiene por qué pagar. Y ahí empieza la discusión.

La pregunta de quién debe reparar el calentador de agua en una vivienda alquilada tiene una respuesta legal bastante clara, pero la práctica se llena de matices. Este artículo te explica exactamente qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), qué plazos manejar, cómo distinguir una avería menor de una gran reparación y qué hacer si el propietario se niega. Al final tendrás un plan de acción cronológico, no teoría.

Si además estás en plena negociación con el casero y necesitas argumentos sólidos, el libro ¿Quién le debe a quién? de TINTA LIMON analiza en profundidad las obligaciones económicas entre arrendador y arrendatario. Te vendrá bien tenerlo a mano cuando llegue el momento de discutir.

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el calentador?

La norma clave es el artículo 21 de la LAU (Ley 29/1994). Su primer apartado es contundente: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir al uso convenido. Eso incluye los elementos que forman parte de la vivienda, y el calentador de agua lo es.

El artículo 21.4 añade el matiz importante: cuando la reparación tenga su origen en desperfectos por uso normal, el coste corre por cuenta del arrendador. Si el desperfecto viene de un uso incorrecto o negligente del inquilino, la factura la paga el inquilino. Esta distinción de uso normal frente a mal uso es el corazón de casi todos los conflictos.

La LAU no define qué se considera reparación necesaria ni establece un catálogo de averías. Los tribunales han ido perfilando el criterio con sentencias. La regla general que se aplica en los juzgados: si el elemento se ha deteriorado por el paso del tiempo, el desgaste natural o un defecto de fabricación, paga el casero. Si se ha roto por un golpe, una manipulación indebida o falta de limpieza evidente, paga el inquilino.

Hay un detalle que mucha gente ignora: la LAU es de derecho necesario. Eso significa que no se puede pactar en el contrato algo que la contradiga en perjuicio del inquilino. Si tu contrato dice que todas las reparaciones del calentador corren de tu cuenta, esa cláusula es nula. No la firmes y, si ya la firmaste, no te la apliques: no tiene validez legal.

¿Pequeña o gran reparación? La clave para saber quién paga

La LAU no usa los términos pequeña o gran reparación, pero la jurisprudencia y la doctrina los manejan constantemente. La diferencia es práctica: las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por uso ordinario van a cargo del arrendatario según el artículo 21.2. Las grandes reparaciones van a cargo del arrendador según el 21.1.

El problema es que la ley no define qué es una pequeña reparación. La interpretación habitual de los juzgados se basa en dos criterios: la entidad económica de la reparación y la vida útil del elemento. Una bombilla fundida es pequeña. Un termo eléctrico de 10 años que deja de calentar es una avería estructural que exige sustituir el aparato: gran reparación.

La sustitución completa del calentador casi siempre se considera gran reparación porque supone reemplazar un elemento con una vida útil larga (entre 8 y 15 años según el tipo). El simple cambio de una resistencia, un termostato o un electrodo, con piezas que rondan los 30-80 euros, suele considerarse pequeña reparación y puede caer del lado del inquilino.

Ejemplos prácticos de averías comunes y su clasificación

• Fuga en el depósito de un termo eléctrico: el depósito está corroído por el uso y el tiempo. Reparar no es viable, hay que sustituir el termo. Gran reparación, paga el casero.
• La llama del calentador de gas se apaga sola: casi siempre es el termopar, una pieza de unos 20 euros. Se considera pequeña reparación por desgaste ordinario. La paga el inquilino.
• El calentador no enciende y el técnico dice que la placa electrónica está quemada: la placa cuesta entre 120 y 250 euros. Es una reparación de entidad media; los juzgados suelen inclinarla hacia el arrendador por ser un componente interno que el inquilino no toca.
• El agua sale con poca presión o fría en un caldera mixta: puede ser el vaso de expansión o la válvula de tres vías. Son piezas internas que fallan por uso normal. Gran reparación, paga el casero.
• El calentador gotea por la base y el técnico encuentra un golpe externo: si se demuestra que el golpe lo causó el inquilino, paga el inquilino. Aquí la prueba es clave: fotos, parte del técnico, testigos.

Mi consejo personal: cuando el técnico venga a casa, pídele que redacte en el parte el origen de la avería, no solo la solución. Esa frase vale oro en una reclamación posterior.

¿Y si el calentador se estropea por mal uso del inquilino?

El mal uso es la excepción que convierte al inquilino en responsable. Pero ojo: no basta con que el casero lo diga. La carga de la prueba recae sobre el arrendador. Si no puede demostrar que hubo negligencia, la reparación la paga él.

¿Qué cuenta como mal uso? Ejemplos reales que he visto: meter ropa en el calentador para secarla (sí, ha pasado), manipular los mandos internos sin conocimiento, forzar la válvula de seguridad, o no ventilar la estancia y dejar que la acumulación de monóxido carbonice el quemador. También es mal uso ignorar las instrucciones de mantenimiento básico, como purgar el termo eléctrico cada cierto tiempo para evitar que las resistencias se calcifiquen.

Una zona gris frecuente es la falta de mantenimiento anual obligatorio del gas. La normativa de gas (RD 919/2026) exige una revisión periódica de las instalaciones de gas en viviendas, con una frecuencia que varía según la comunidad autónoma (normalmente cada 4 o 5 años, aunque en algunas es anual). Esa revisión la pide la empresa suministradora y el coste de la inspección suele rondar los 30-60 euros.

¿Quién paga esa revisión? La ley autonómica suele ponerla a cargo del titular del contrato de suministro, que normalmente es el inquilino. Pero si la revisión descubre una avería o un desgaste que exige reparación, la reparación en sí vuelve a regirse por la LAU: si es por uso normal, paga el casero. El inquilino paga la inspección, el casero paga lo que la inspección destape.

Hay una trampa típica que conviene conocer: si el inquilino no deja entrar al técnico de la revisión, y eso provoca un corte de suministro o un accidente, la responsabilidad es del inquilino. No obstruyas la revisión, aunque te toque pagarla tú.

Calentador de gas, eléctrico o caldera: ¿cambia la responsabilidad?

La responsabilidad por la avería en sí no cambia según el tipo de aparato. La LAU habla de la vivienda y sus instalaciones, sin distinguir entre gas, electricidad o caldera mixta. Lo que cambia es la normativa específica de seguridad que puede imponer obligaciones adicionales a una de las partes.

Con el gas butano o propano hay una particularidad: los calentadores de gas suelen tener un contrato de mantenimiento con una empresa instaladora autorizada. Ese contrato es un servicio que alguien paga. Si el contrato lo tiene el inquilino a su nombre (porque es quien usa el aparato), la cuota mensual la paga él. Pero si el mantenimiento contratado incluye la reparación de averías, el coste de la mano de obra puede estar cubierto sin que eso exima al casero de pagar la pieza si la avería es por desgaste normal.

Las calderas mixtas de gas natural entran en un régimen parecido. La normativa de instalaciones térmicas (RITE) obliga a un mantenimiento anual, cuyo coste asume quien tenga el contrato de mantenimiento. De nuevo, el mantenimiento preventivo suele pagarlo el inquilino; la reparación correctiva derivada del uso normal, el casero.

Los termos eléctricos no tienen normativa de revisiones obligatorias. Aquí la responsabilidad se decide por la lógica pura de la LAU: si el termo tiene más de 8 años y falla, es desgaste natural, paga el casero. Si se estropea a los 2 años por una subida de tensión, también paga el casero. El inquilino solo paga si lo dañó físicamente.

Un apunte que pocos conocen: si el calentador es de butano y está dentro de la vivienda, la normativa exige que sea de tiro estanco. Si el casero tiene un calentador antiguo de tiro natural instalado en el baño o la cocina, eso es una infracción grave. Si el técnico lo detecta, la sustitución es obligatoria y el coste es 100% del casero, sin discusión posible.

Plazos del casero para reparar y qué pasa si no lo hace

La LAU no fija un plazo concreto para que el arrendador realice la reparación. Dice que debe hacerla sin especificar días. En la práctica, los tribunales consideran razonable un plazo de 15 a 30 días desde la notificación, dependiendo de la urgencia. Si es pleno invierno y no hay agua caliente, 15 días es el máximo aceptable. Si es un problema menor que no impide el uso de la vivienda, se puede esperar más.

El artículo 21.4 de la LAU da al inquilino dos armas si el casero no repara en tiempo razonable:

1. Realizar la reparación tú mismo y exigir el importe al arrendador. Puedes descontarlo de la renta mensual, pero con condiciones estrictas que explico abajo.
2. Resolver el contrato. Si la falta de reparación hace la vivienda inhabitable (por ejemplo, sin agua caliente en invierno), puedes ir a juicio para desistir del contrato sin penalización. No puedes simplemente irte sin más: necesitas una sentencia o un acuerdo con el casero.

Además, el artículo 27.2.e permite al inquilino reclamar una indemnización por daños y perjuicios si la demora le ha causado gastos (por ejemplo, factura de un hotel o de un gimnasio para ducharse). Esto no es habitual, pero existe y conviene saberlo.

Mi recomendación: no esperes a que el casero se digne a contestar. Notifícale por escrito con fecha y acuse de recibo. El plazo de 15 días empieza a contar desde esa notificación, no desde que se enteró de palabra.

¿Puedo repararlo yo y descontarlo de la renta? Requisitos legales

Sí, pero no es tan sencillo como llamar a un fontanero y restar la factura del próximo mes. El artículo 21.4 establece tres requisitos que debes cumplir al pie de la letra:

• Comunicar la necesidad de la reparación al arrendador por escrito. Un WhatsApp puede servir como prueba, pero un burofax es mucho más sólido. Guarda siempre el acuse de recibo.
• Esperar un tiempo razonable. No hay número mágico, pero 30 días suele considerarse suficiente para una reparación no urgente. Si la avería deja la vivienda sin agua caliente, 7-10 días puede bastar para considerar que el casero ha incumplido.
• Conservar todas las facturas. La reparación debe estar documentada con factura a tu nombre, desglose de piezas y mano de obra, y el parte del técnico indicando el origen de la avería.

Una vez cumplidos los requisitos, puedes descontar el importe de la renta. Pero hazlo con cuidado: el descuento debe ser proporcional y justificado. Si descontas más de lo que costó la reparación, el casero puede reclamarte el exceso y el impago de renta. No conviertas una reparación legítima en un impago que te lleve a un desahucio.

Un matiz legal importante: el derecho a descontar de la renta no es automático. La ley dice que puedes exigir el importe al arrendador. Exigirlo puede significar mandarle la factura y esperar a que te pague, o descontarlo de la renta. Los tribunales aceptan el descuento directo si la notificación previa fue formal y el plazo transcurrió. Pero si el casero te demanda por impago, tú tendrás que demostrar que cumpliste todos los pasos. La carga de la prueba es tuya.

Si la reparación cuesta más de una mensualidad, puedes plantear descontar en varios meses. No hay una norma que lo prohíba, pero conviene pactarlo por escrito para evitar malentendidos.

Paso a paso: cómo reclamar al propietario (burofax incluido)

La secuencia lógica es esta: aviso informal, aviso formal, espera, reparación o resolución. No te saltes pasos y no pierdas los nervios. La paciencia y el papel son tus aliados.

Paso 1: aviso inmediato por escrito. En cuanto detectes la avería, envía un mensaje de texto o un correo electrónico al casero describiendo el problema y pidiendo que lo solucione. Adjunta fotos del aparato y, si puedes, el modelo y la antigüedad. Guarda la respuesta (o la falta de ella).

Paso 2: espera prudencial. Dale entre 7 y 15 días si la avería es urgente (sin agua caliente), o 30 días si es menor. Durante este tiempo, no toques el calentador. Cualquier manipulación tuya puede usarse en tu contra.

Paso 3: burofax con acuse de recibo. Si el casero no responde o se niega, envía un burofax. No necesitas abogado para esto. El texto puede ser así:

«Estimado/a [nombre del arrendador]:

Le comunico que el calentador de agua de la vivienda situada en [dirección] presenta la siguiente avería: [descripción técnica]. Esta avería impide el uso normal del agua caliente y tiene su origen en el desgaste por uso ordinario, no en un uso negligente por mi parte.

De conformidad con el artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, le requiero para que proceda a la reparación o sustitución del aparato en un plazo máximo de 15 días desde la recepción de la presente.

Le informo de que, transcurrido dicho plazo sin que la reparación se haya efectuado, procederé a encargarla yo mismo y a descontar su importe de la renta, conforme al artículo 21.4 de la citada ley, o a ejercitar las acciones legales oportunas.

Quedo a la espera de su respuesta. Atentamente, [nombre y firma]»

El burofax cuesta entre 5 y 12 euros según la oficina de Correos. Es el mejor dinero que gastarás en todo el proceso.

Paso 4: documenta la respuesta. Si el casero contesta, pide que la respuesta sea por escrito. Si se presenta en persona a mirar el calentador, anota fecha, hora y qué dijo. No firmes nada que reconozca tu culpa en la avería.

Paso 5: actúa. Si pasó el plazo y no hay reparación, llama a un técnico autorizado, pide factura desglosada y parte con el diagnóstico. Luego aplica el descuento en la renta con una carta explicativa adjuntando copias. Si la reparación supera tu capacidad de pago, valora la vía judicial: una demanda de juicio verbal por cantidad no es tan cara como parece (tasas y procurador se evitan en muchos casos).

Un detalle que la gente olvida: el seguro del hogar. El seguro del casero (el de la comunidad o el de la vivienda) puede cubrir ciertos daños al calentador, pero normalmente no cubre el desgaste ni la avería mecánica. El seguro del inquilino, por su parte, cubre los daños que tú causes al contenido, no la reparación del calentador en sí. No pierdas tiempo reclamando al seguro de responsabilidad civil de tu póliza: no es el camino para esto.

Preguntas frecuentes rápidas

¿El casero puede negarse a pagar la reparación si el contrato dice que las reparaciones son del inquilino?

No. Esa cláusula es nula por ir contra el artículo 21 de la LAU. El arrendador no puede renunciar a su obligación legal de conservar la vivienda. Si la cláusula existe, simplemente no se aplica.

¿Qué hago si el casero no me contesta después del burofax?

Pasados los 15 días sin respuesta, considera la reparación hecha por ti con descuento en la renta. Si la avería es grave y la vivienda es inhabitable, consulta a un abogado para plantear la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador.

¿La revisión anual del gas la paga el casero o el inquilino?

La inspección periódica obligatoria la paga quien tiene el contrato de suministro, que normalmente es el inquilino. Pero si la inspección detecta una avería que requiere reparación, esa reparación se rige por la LAU y, si es por desgaste normal, la paga el casero.

¿Puedo descontar de la renta el coste de una reparación urgente que hice sin avisar antes?

No. El requisito de comunicación previa es esencial. Si reparaste sin avisar, pierdes el derecho al descuento. El casero puede incluso reclamarte que le devuelvas el dinero si ya lo descontaste.

¿Qué pasa si el calentador se rompe por una subida de tensión eléctrica?

Se considera un daño fortuito derivado de la instalación, no del uso del inquilino. La paga el casero. Si hay un seguro que cubra daños eléctricos, el casero debería reclamarlo a su póliza.

Conclusión: resumen de responsabilidades en una tabla

La regla de oro es simple: desgaste y tiempo, paga el casero; golpe y negligencia, paga el inquilino. Todo lo demás son matices procesales que este artículo ya cubre. Si necesitas más contexto sobre el funcionamiento interno de cada tipo de aparato, te recomiendo echar un vistazo a nuestra guía sobre calentadores eléctricos o la comparativa de eficiencia energética para argumentar con datos si llega el caso de sustituir el equipo.

Situación	Responsable	Fundamento legal
Avería por desgaste natural (termo de 10 años que deja de calentar)	Arrendador	Art. 21.1 LAU
Cambio de pieza menor (termopar, resistencia, junta)	Arrendatario	Art. 21.2 LAU (pequeña reparación)
Daño por golpe, manipulación o negligencia del inquilino	Arrendatario	Art. 21.4 LAU (mal uso)
Sustitución completa del calentador por antigüedad	Arrendador	Gran reparación, art. 21.1 LAU
Revisión periódica obligatoria de gas	Titular del suministro (normalmente inquilino)	Normativa autonómica de gas
Reparación derivada de lo que detecta la revisión de gas	Arrendador (si es desgaste) / Arrendatario (si es mal uso)	Art. 21 LAU + RD 919/2026
Reparación urgente hecha por el inquilino tras aviso y espera	Arrendador (reembolso al inquilino)	Art. 21.4 LAU

La próxima vez que el agua salga fría, ya sabes qué hacer: avisa por escrito, espera el plazo, y si no hay respuesta, actúa con facturas en mano. El calentador es del casero, pero tu derecho a una vivienda habitable no es negociable.

• El casero paga las averías por desgaste natural, el inquilino las de mal uso.
• Las cláusulas del contrato que cargan todas las reparaciones al inquilino son nulas.
• El plazo razonable para reparar es de 15 a 30 días según la urgencia.
• Para descontar de la renta, avisa por escrito, espera y guarda facturas.
• El burofax con acuse de recibo es la prueba reina en cualquier reclamación.
• La revisión del gas la paga el inquilino, pero la reparación que detecte la paga el casero si es desgaste.
• Si la vivienda queda inhabitable, puedes pedir la resolución del contrato.